부동산 대학살 시나리오프로파일 무덤덤[출처] 부동산 대학살 시나리오|작성자 무덤덤
베스트셀러 '부동산을 공부할 결심'의 저자이자 이스트스프링스자산운용의 애널리스트인 배문성 애널리스트가 출연한 유튜브에 대해 요약해보고자 한다. 채권전문가의 뷰에서 보는 부동산 시장에 대한 설명이 흥미롭다.
1. 전세 하락에서 시작되는 부동산 대학살 시나리오 요약
대전제1. 아파트 가격은 금리와 공급량에 의해 결정된다.
대전제2. 전세는 채권이다.
월세수익/매매가로 세전임대수익률을 구할 수있으며 기준 금리를 따라 움직이는 것을 볼 수있다. 전세는 세입자에게 돈(전세가)을 받고 월세를 받지 않는 형태이므로 채권으로 볼 수 있다.
1) 금리가 내리고 공급량이 부족하면 상승, 금리가 오르고 공급량이 많으면 하락
두 요인이 상충되면 더 강한쪽에 따라 움직인다
2) 채권 수요는 우량 채권 -> 비우량 채권순으로 이동하고 팔때는 반대 방향 (비우량 채권부터 먼저 판매)
아파트 수요도 우량 아파트(강남3구 + 용산)에서 비우량 아파트 (그외 지역)으로 이동한다
1+2) 결론적으로 고금리에서 저금리로 유동성이 풀리기 시작하면 우량 아파트(강남3구 용산) 전세 가격이 먼저 상승한후 유동성이 지속되면 그 외 아파트 전세 가격도 상승
ex) 2020-2021년도 코로나19시대로 인한 유동성 장세가 대표적
3) 아파트 공급량을 단순히 공급 세대수(Q)가 아닌 매매가(P)를 고려하여 P x Q로 보는것이 타당하다.
23년 이후 우량 아파트들(강남 3구+ 용산)이 분양되면 높아진 분양가로 인하여 그쪽으로 자금이 쏠리게되고 고금리와 더불어 결과적으로 그 외지역 아파트 전세가격은 하방 압력을 받게 될 것으로 생각된다.
또한 전체적인 아파트 전세가 하락으로 인하여 아파트 입주시 필요한 자금 부족이 발생하고 이로 인한 연쇄하락 가능성이 존재한다. 밑에 관련 뉴스를 첨부한다.
2. 나의 견해
공급량을 주식의 시가총액과 같이 P x Q와 같이 계산해야한다고 한점이 제일 흥미로우며 전세를 채권처럼 해석한것이 설득력있고 흥미를 이끈다. 하지만 전세가와 채권은 조금 다르다.
차이점1) 거주를 위한 자금 유입은 필수적이지만 채권 시장으로 자금 유입은 선택적이다.
차이점2) 더 좋은 아파트로 갈아타기 위한 수요가 항상 존재한다. 갈아타기 수요는 우량 아파트뿐 아니라 그 하위 아파트에도 존재한다.
대한민국 국민이라면 거주지는 필수적이므로 어떤 조건이든 거주를 위한 전체 수요는 유지된다. 즉, 매매 + 전세 + 월세 수요는 일정하다. 지금 시장도 금리 인상으로 인해 이자 부담으로 인하여 매매, 전세 수요가 월세 수요로 이동하여 월세의 상승이 나타나고 있다.
또한 금리 인상 속도가 매우 가파름에 따라 월세의 상승이 이를 따라가지 못하고 금리와 수익률을 맞추기 위하여 매매가의 하락이 나타나며 조정이 일어나고 있다.
고금리 상태로 유동성이 감소한 상황에서 우량 채권이 공급되어 자본을 빨아간다면 그외 하위 채권들은 타격을 받게 된다. 하지만 차이점 1+2에 의하여 일반적으로 부동산 시장에서는
우량 아파트 분양(신축, 대장아파트) -> 주변 아파트의 시세 줄맞추기 (보통 대장아파트를 따라 가격상승)가 나타난다.
앞으로 있을 공급부족에 대한 걱정
다음은 앞으로 서울 공급량만 살펴보자.
유튜브에서는 2023-2025년도 연평균 입주물량이 약 25000세대로 적은 물량이 아니라고 하였다. 하지만 이중에서 가장 큰 대단지인 12000세대를 차지하는 둔촌주공아파트는 실제로는 2022년도 분양 예정이었지만 분쟁으로 인하여 추후로 밀린 경우이다. 따라서 2021년도 물량은 8500세대로 매우적다. 따라서 2021년도 부터 평균을 내보면 20000세대 이하로 장기 평균보다 10000세대 이상 적다.
또한 고금리와 인플레이션의 영향으로 공사비는 40프로 이상 인상되었으며 부동산 pf 시장의 위기로 인해 공급예정물량은 앞으로 더 줄어들 것이다. 금리 인상시기가 지나고 나면 있을 공급 부족 시기를 서울시와 정부는 지금부터 잘 대비해야할 것으로 보인다. 밑에 관련 뉴스들 첨부한다.
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[출처] 부동산 대학살 시나리오|작성자 무덤덤